2021年下半年，楼市或突破“三个下限”？

面对高房价，2016年9月份国家开启了楼市调控模式。在近5年的持续不断的调控之下，我们国家的房价走势已经慢慢被遏制了下来。特别是到了2020年，由于停工停产的原因，导致高负债高周转的房企们面临了巨大的资金压力。并且在2020年国家不仅没有因此放松楼市调控政策，反而不断收紧楼市调控政策，央行和住建局更是出台了“三条红线”，通过限制房企的融资来迫使房企降低负债率。在“三条红线”的压力下，在2020年9月份房企们开启了一场大规模的降价促销。而随着2021年楼市调控政策再度收紧之后，刚需购房者的好消息来了。

随着2021年经济慢慢恢复正常，人们收入也开始慢慢稳定了。所以在2021年春节之后，楼市中的购房者越来越多起来。因此，各地楼市都开始逐渐回暖，并且不少城市都出现了房价上涨的迹象。在这种情况下，在3月下旬国家又开启了新一轮楼市调控政策。根据数据显示，截至4月底，全国各地累计出台各种调控政策140余次，不仅银监会要求严查经营贷违规流入楼市的情况，并且住建局还连续约谈了东莞、宁波和合肥等7个楼市火热的城市。另外，住建部部长王蒙徽亲自带队前往杭州、无锡进行考察，加强楼市市场监测分析，坚决遏制投机炒房等行为。随着楼市调控政策不断收紧和对炒房现象的不断打击，楼市也由热转冷。

根据目前国家对楼市的调控态度，很明显2021年的楼市的正常环境已经基本确定，那就是调控政策不仅不会放松，反而会不断收紧，并且会不断对楼市调控政策进行打“补丁”，堵住楼市调控政策的漏洞。那么，在这种楼市环境下，有专家预测，在2021年接下来的大半年里，随着楼市调控政策不断收紧和房企资金链越来越紧张，楼市或将突破“三个下限”。

第一个下限：在持续不断的调控政策，人们对住房的需求会突破下限

随着2021年不断收紧的楼市调控政策，很多投资客都不再愿意继续投资房产。在随着投资客慢慢退出楼市之后，市场中剩下的将都是刚需购房者。在过去，不管是投资客还是刚需买房子，其实都抱有投资目的，甚至以投资为主要目的。但是目前刚需也都开始以居住为目的购买房子了，并且很多刚需也买不起现在价格那么高的房子，同时也不用担心房价大涨的问题，所以很多买不起房子的刚需大概率会推迟购房计划。因此，在2021年，人们对住房的需求或将突破下限。

另外，现如今真正需要房子并且没有房子的刚需真的不多了。根据国家统计局数据显示，目前我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过了39平方米，并且96.86%的城镇家庭都有了房子，户均1.5 套。目前我们国家的购房主力军是80后、和90后，而00后和10后又比80后和90后少了1.03亿。因此，随着00后和10后慢慢成为购房主力军，人们对住房的需求会越来越少。

第二个下限：人们对房价走势失去信心，部分三四线城市房价可能跌破下限

目前我们国家的房价严重偏高，根据上海易居研究院的调查统计数据显示，目前全国100城市的平均房价收入比为9.2，50城平均房价收入比为13.3。仅仅从平均房价收入比来看，目前的房价已经非常高了。而如果换成具体房价，目前一二线热点城市的房价动辄好几万一平方米，高的都高达十几万一平方米。就算是经济不发达并且人口不断流失的小县城，房价都高达七八千元。因此可以看出，目前的房价已经严重偏离了当地居民的收入水平。

而房价之所以能够一直偏高并且上涨，主要是因为人们对房价走势有信任，愿意继续投资房产。但是随着人们对房价走势失去信心，很多人口不断流出城市的房子，就会出现抛售潮，并且无人接手。而对于这些三四线城市的房价，目前不仅严重偏高，还没有经济和产业的支撑，如果失去大量购房者，那么这些城市的房价就会出现下跌的情况。由于没有任何支撑，一旦这些城市房价出现下跌，就有可能跌破下限。

第三个下限：房企和投资客的信心会跌破下限，降价买房或成常态

对于2021年不断出台的楼市调控政策和国家显露出来的对楼市调控的决心，这些都让开发商和投资客慢慢对房价走势失去信心，他们的信心甚至可能跌破下限。就比如投资客，在3月份，全国新增二手房挂牌量环比上涨86%，相当于3月份新增的二手房比2月份多了近一倍。可见，从3月份楼市调控政策收紧之后，投资客就对房价走势丧失了信心，开始大规模抛售房产。对于开发商也同样如此，在清明假期就开启了降价促销模式，到了目前的五一假期更是出台了各种各样的降价促销活动。

所以在2021年接下来的楼市，不管是新房还是二手房，房价下跌将成常态。所以，人们在买房时，要淡定看待开发商的降价促销活动。

通过以上3点可以看出，2021年的楼市政策环境已经确定，房价走势也已经基本清楚了。在这种楼市环境下，有3类人需要提前做准备：

1、刚需购房者。在房价走势稳定的大环境下，可以做好买房的准备，同时买房之前要做好功课，排除风险，避开烂尾概率高的楼盘；

2、投资客。随着楼市调控政策不断收紧，未来持有房产的收益率越来越低，甚至会出现亏损。所以对于投资客来说要准备提前抛售房产，或者将房产置换成品质更好的房子；

3、开发商。面对不断收紧的楼市调控政策，特别是金融调控政策，房企们应该提前做好应对准备，提前降价促销回笼资金，同时放缓扩张的脚步。

文章来源：房产新谈