第一个层次，我们要看它的状态，也就是在客观中影响它不好卖的是哪些因素。
最常见的有以下几个方面：
第一就是配套的设施，包括垃圾站、配建房等被开发商称为负面因素的一些影响。
这些影响如果存在在二手房，是一眼就可以看见的，影响大小也非常容易区分。
如果是一手房就比较复杂，要仔细研究它的规划，包括小区内部的沙盘。
它有可能并不会标注出来，这个时候你就要通过多方面去了解或者明确问销售人员这附近有没有类似的负面配套，一般而言销售都会实话实说。
你也要多问一句，未来会不会建？
因为有一些配套是前期看不到，但已经准备在未来建设的，除了小区内部，还包括外部。
另外就是你没有注意到，但是已经存在的，比如说珠海的前环有一个油库，这个油库离个别盘非常近，如果是外地的购买者去了以后不一定知道。
当然这个油库最近要准备搬迁了，朝油库那一侧当年卖得比较便宜的房子，未来就会恢复到正常价格，反而变成了一个利好因素了。
但在绝大多数情况下，这种都是利空，小区内部和外部各种各样的设施一定要多方面去了解。
第二个就是地下停车场的出入口，出入口往往会成为噪音源，尤其是对楼层比较低的住户影响比较大。
在一手房的沙盘里面，很多开发商是不一定标注的，这个大家要格外注意；
买二手房的时候也容易忽略，因为开发商为了避免一些影响，会把这个入口建在楼与楼之间或者楼的侧面，不容易被直观的看到。
第三个就是马路边，尤其是比较大的一些高架桥，同样是二手影响不太大，因为所见即所得；
对于一手我们一定要注意判断旁边这条道路是市政道路，是大马路主干道，还是小区内的道路。
不同的道路我们要做区分，不能简单的被沙盘或者图纸蒙蔽。
影响最大的是盖好以后才规划的高架路，这种高架路如果是你入住以后才规划，这就没法避免了。
但更多情况是在这个楼盘在售的时候已经规划好了，但是没有在建，所以你不知道。
这种情况下买一手房的时候一定要多方面了解信息，重点就是要了解这附近有没有一些负面的规划。
第四种最常见，也就是大家都知道的顶楼、一楼、楼梯楼的高层等等，这些都是典型不好卖的，但是一楼带花园的例外。
还有就是在户型上面有明显缺陷的，比如说不规则的户型、长条的厅、所有的卫生间都是暗卫等等。
当然暗卫这件事情是有地区差异的，比如北方的很多板楼，除了两侧，所有的卫生间都是暗卫，当地人就不会太敏感。
相对而言，在一些户型设计比较讲究的区域，人们对于卫生间是不是暗卫是比较关注的，但是一些还处于房地产初级阶段的区域，是否暗卫这件事大多数人是无感的。
第五就是内部交通的问题，如果一个小区非常大，内部通勤的时间就会非常长，要走很久的路或者内部开车，这在早晚高峰的时候就会排队。
这样的小区如果买得非常靠里面，而且又不是特别好的一个组团，实际上相对而言也是不好卖的。
最后其实还有一个隐含的因素，除了我们能看到的硬伤以外，房子还会有软伤。
比如邻里关系是否和睦，是否发生过非常性的事件，这两点有经验的买家会通过走访获得，也会导致你的房子不好卖。
除了以上这些客观方面，最为重要的其实是主观方面，也就是无论以上这些因素对楼盘的影响有多大，只要定价是合理的，它一样好卖。
比如说顶楼和一楼，如果是正常价格的8折到85折，它的流动性和其他楼层就是差不多的；如果它是正常价格的99折，就会非常不好卖；7折的话，它反而会变得更为好卖。
所以说定价合理与否，二手房市场可以说是唯一衡量标准，一切的不利因素与有利因素在合理的市场上都会转化为价格。
简单总结一下:一个房子是否好卖，表面上看是由配件设施、停车场出入口、噪音源、楼层、非常规户型等等这些硬件因素来决定的，具有以上硬伤的房子都不太好卖；
在软性因素上还有邻里关系和是否发生过非常事件。
但无论是硬性还是软性的要素，都不是决定性的，决定性的因素是定价是否合理。
每一个缺陷都匹配着一个合理的价格，只有了解当地的定价体系，我们才能够真正掌握合理的价格，也才能够知道这个房子应不应该买，未来好不好卖。
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